安置房買賣，你順利辦理過戶了嗎？
市民邢先生最近打贏一場官司，終于可以成為所購安置房的產權人。安置房正式進入無錫樓市以來，與邢先生有類似經歷的買房人并不少。安置房買賣該如何順利跨過房產過戶這最后一道關口？記者咨詢了法律界相關人士。
糾紛：
買房人起訴賣房人家屬要求過戶
邢先生夫婦經過努力，于2010年10月買下位于錫山區(qū)某小區(qū)的一套拆遷安置房。這本是一件令人歡喜的事，可買房之路在過戶這“臨門一腳”上卡殼了，買來快10年的房屋因賣房人離世無法順利過戶，這讓邢先生郁悶不已。
原來，當年賣房子的林先生拆遷分到三套安置房。雙方簽訂了房屋買賣合同，約定賣給邢先生的一套房子面積為92平方米多，總價22萬元，合同還約定林先生夫婦協(xié)助辦理過戶手續(xù)。合同簽訂后，邢先生夫婦交付房款，高高興興搬進新家，一直住到現(xiàn)在。
以前的安置房受政策限制不允許過戶，一晃到了2016年11月，林先生因故過世，剛巧當年無錫市人民政府出臺文件，征地拆遷安置住房在滿足一定條件后，可從12月1日起上市交易。邢先生購買的房子滿足辦理相關手續(xù)及上市交易的條件，眼看著房子終于要真正屬于自己了，滿懷喜悅的邢先生找到林先生的妻子和子女，要他們配合自己辦理過戶手續(xù)，沒想到遭遇一盆冷水。邢先生幾經溝通無果，將對方起訴到錫山區(qū)法院，要求對方繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
“繼承了遺產，也繼承了法律義務。”錫山區(qū)法院審理后支持了邢先生的訴訟請求，民二庭法官黃曄表示，根據《合同法》及《繼承法》相關條款，雙方簽署的房屋買賣合同合法有效，邢先生已交付價款并實際占有房屋，該合同應繼續(xù)全面履行。這起案件中，林先生過世后，其法定繼承人若未依照法律規(guī)定的方式明確作出放棄繼承的表示，依照繼承法的規(guī)定，繼承人依法享有對涉案房屋的所有權利與義務，即配合房屋買受人辦理過戶登記手續(xù)，并不得以涉案房屋與己無關為由拒絕配合辦理相關手續(xù)。
現(xiàn)象：
上市交易“激活”過戶糾紛
從多家區(qū)法院詢問得知，隨著安置房交易政策放開，滿足條件的安置房陸續(xù)涌入無錫樓市，這兩年法院受理了不少安置房買賣糾紛。大部分的案件為賣房人要求確認買賣合同無效，或買房人起訴要求賣房人配合辦理過戶手續(xù)。從市中級人民法院了解到，近兩年涉及安置房買賣的合同糾紛比較多，但是上訴案件比例不高，大多數(shù)糾紛在區(qū)法院就調解和判決結束了。
法律界人士指出，與商品房買賣糾紛不同，安置房買賣糾紛存在幾個特點。首先，房屋買賣的時候房價相對便宜，房款已支付完畢，買房人甚至已入住多年；其次，不管實際居住人是誰，只有獲得拆遷安置的賣房人才能領取到房屋的不動產權證；受到此前政策約束，房屋長時間無法辦理產權轉移，使得買賣雙方一直“按兵不動”；安置房買賣大多不能一次性將所有手續(xù)辦理完畢，后續(xù)手續(xù)通常要賣房人配合辦理，當可以上市交易，沉積下來的問題就變成了矛盾。
眾所周知，不動產轉移登記是房屋買賣最重要的一個環(huán)節(jié)，當安置房不動產權證成為握在手里的一張牌，那么就會引發(fā)紛爭。有些情況下，雙方進行協(xié)商，買房人愿意再支付幾萬元甚至十幾萬元，賣房人答應立即辦理過戶，事情在對簿公堂前解決了。有些情況下，雙方要求相差懸殊，就無法調解成功。市民王阿姨名下有幾套安置房，其中賣出的一套登記在她一個人名下，王阿姨提出賣房時有一個兒子沒同意，不答應過戶。法院審理之后，要求王阿姨協(xié)助辦理過戶。而土地收益等費用每年調整，由于王阿姨遲遲不給過戶，買房人為此要多交幾萬元費用，法院還要求王阿姨承擔買房人的損失。另一起糾紛中，市民孫先生多年前購買了一套房屋以及車庫，后來賣房人領到不動產權證，卻以各種理由拒絕配合過戶。經過幾番交涉事情都沒有進展，孫先生發(fā)現(xiàn)賣房人竟把這套房屋抵押了出去向他人借款。孫先生起訴要求賣房人辦理過戶手續(xù)并賠償土地收益費用上漲損失，還要求注銷該房屋的抵押權登記，最后孫先生勝訴了。
分析：
房價今非昔比賣房人內心糾結
隨著城市發(fā)展和公共設施配套改善，市區(qū)一些安置房小區(qū)交通方便，周圍有學校、醫(yī)院、菜市場等，居民生活便利。相比同類地區(qū)的商品房，安置房價格優(yōu)惠，因此在明知可能存在產權“后遺癥”的情況下，有些人仍愿購買安置房。
對于安置房買賣糾紛的產生，錫山區(qū)法院立案庭審判員柯菲菲表示，按照規(guī)定安置房在滿足安置時間滿五年，補繳土地收益以及享受優(yōu)惠的有關規(guī)費等條件下，獲準上市交易。其實早在政府文件出臺之前，安置房的私下交易就已較為普遍。合同在前，過戶在后，中間間隔時間很長，這為違規(guī)行為的產生留下了大量操作空間。而近幾年無錫涉安置房交易糾紛大量產生，究其原因在于房屋市場價格大幅上漲，容易讓出售方產生動搖。
無錫的房價在十幾年間翻了幾個跟頭，早前買賣時花費十幾萬元、二十幾萬元的房子，如今價值已躍升到上百萬元。面對房屋升值，一些領到不動產證的賣房人，沒有享受到升值“紅利”就要把這本證轉給別人，心里肯定不是滋味。就連產權人的子女，也會跟著出現(xiàn)心理不適，覺得一大筆財產飛走了。于是一些賣房人花式出招，想出各種法子希望在經濟上獲得“補償”。
梁溪區(qū)法院揚名法庭法官李琪霖表示，安置房買賣糾紛多數(shù)是賣房人反悔引起的，賣房人的心情固然能理解，可是話說回來，在十多年前幾十萬元對照當時的家庭收入水平也是相當大一筆錢款。一些安置房按照當時市價確實只值那么多，而且賣房人是自愿簽合同，所以當過戶前賣房人流露出讓買房人“補房價”的想法，買房人也會不樂意。
提醒：
買賣雙方都要遵循契約精神
江蘇法舟律師事務所律師張虎告訴記者，這兩年接到了不少市民咨詢安置房買賣和過戶法律問題。咨詢的問題主要集中在兩個，第一個是安置房買賣合同究竟有沒有效力，第二個是如果一方拒絕履行買賣合同的情況下，另外一方有沒有法律上或其他的解決渠道。
據了解，安置房買賣本身存在一些不確定因素，比如有些房屋買賣時，拆遷安置協(xié)議已簽好，但具體的樓棟樓層并不確定。又如拆遷安置協(xié)議上有房屋大致面積，到手的房屋實際面積會有一點來去。買賣雙方私下簽的合同，往往不像商品房買賣格式合同那么規(guī)范，有時就會留下不明晰的部分。有的人認為安置房沒有領取產權證，與商品房交易不同，覺得買賣可以解除或者視為無效。對此張虎說，無論有沒有不動產證，雙方正常簽署的房屋買賣合同在法律上都是有效力的。至于第二個問題，發(fā)生糾紛后雙方可以協(xié)商處理，也可以通過訴訟途徑來解決。
房屋買賣并非一手交錢一手交鑰匙那么簡單，當中有許多專業(yè)知識，安置房買賣因為其特殊性，更存在需要注意的地方。李琪霖指出，市民如果購買安置房，首先得確認賣房者是不是拆遷安置協(xié)議上的房屋權屬人，不能看到對方拿把鑰匙出來，聽說房子是他們家的就簽字買房子；其次，買房人要確認能否與房屋權屬人辦理交易手續(xù)，如果權屬人已去世，那么會涉及與繼承人溝通等問題，如果繼承人不同意或者相互之間意見不統(tǒng)一，事情就會變得復雜。張虎建議，有意向購買安置房的市民，要選擇已取得不動產證并且具備上市條件的房子，減少買賣過程中的不確定因素。在交易時，要確保不動產權證上寫有名字的所有人員都簽字同意房屋轉讓。更重要的是，合同雙方都要提倡契約精神，維護合同誠信交易，不能隨便毀約。
（案件當事人均為化名）
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